Квартира напрокат. Четкие ответы на два вопроса.

09.03.2008
Съемная квартира - это, конечно, не ваша собственность. Но зато она дает возможность найти пристанище студентам, приехавшим в столицу постигать азы науки, отселить родственников, прописанных когда-то на ваших «кровных» метрах, и взрослых детей, которые начинают жить самостоятельно. Надо только раскошелиться на арендную плату. Вообще-то во всем мире съем жилья - очень распространенный способ решения квартирного вопроса. У нас он тоже становится все популярнее, но только со своими особенностями, главная из которых - большое количество мошенников, желающих снять деньги с потенциального нанимателя. И если вы решили поселиться в съемной квартире, надо иметь четкие ответы по крайней мере на два вопроса. Надо ли заключать договор? О том, что при сдаче квартиры внаем собственник должен заключать с «квартирантом» договор аренды, общеизвестно. Однако реальность такова, что заключает договор абсолютное меньшинство квартировладельцев. А почему? Казалось бы, заключили договор… И собственнику, и нанимателю спокойнее… Какая-то правовая защита. Но нет. Собственники не хотят заключать договор, потому что надо платить государству налоги. А наниматели чаще всего пускают все на самотек. Хотя, как утверждают минские инспекторы по налогам, в течение последних лет в столице известить о своих доходах налоговую инспекцию приходит все большее количество наймодателей, особенно те, кто сдают в аренду дорогие квартиры в центре города или иностранным гражданам. А вот что касается сдачи в аренду типового жилья, то здесь от уплаты налогов по-прежнему уклоняется большинство владельцев квартир. Как они размышляют? Квартира – в частной собственности, приватизированная. Почему я должен за нее еще и платить? Ведь я не обогащаюсь, а всего лишь обеспечиваю себе пропитание… А ведь закон гласит, что с получаемого дохода собственник квартиры должен платить государству фиксированную сумму подоходного налога. Так, например в г.Минске, сдавая однокомнатную квартиру, наймодателю придется платить подоходный налог в размере 1 базовой величины (сегодня это 35 тыс.руб.), двухкомнатной – 2 базовых величин, трехкомнатной – 3 базовых величин, четырехкомнатной – 4 базовых величин и т.д. Кроме того, в зависимости от расположения квартир по экономико-планировочным зонам к фиксированным суммам подоходного налога установлены повышающие коэффициенты: I экономико-планировочная зона – 2,0. II экономико-планировочная зона – 1,5. III, IV и V экономико-планировочные зоны – 1,0. Получается, что сдавая внаем однокомнатную квартиру где-нибудь в спальном районе, собственнику придется платить ежемесячно всего лишь 35 тыс.рублей. Учитывая сегодняшнюю арендную плату в г.Минске, эта сумма выглядит просто смешной. Но вернемся к нанимателю и дадим ему некоторые советы относительно съема жилья. Итак, вы решили заключать договор аренды. И прежде чем это сделать, убедитесь, что перед вами действительно хозяин квартиры. Не стесняйтесь попросить его паспорт. Посмотрите правоустанавливающие документы на квартиру и выясните, кто еще прописан в данной квартире. Если такие совершеннолетние жильцы найдутся, то надо получить их согласие, попросту говоря спросить их, не будут ли они препятствовать сдаче жилья внаем. В договор найма желательно включить пункт, в котором наймодатель гарантирует, что лиц, сохраняющих право пользования данной жилплощадью, не зарегистрировано. До подписания договора получите от хозяина квартиры максимум информации. Убедитесь, что он не собирается проводить ежедневные и еженедельные рейды с осмотром своих вещей, а также всего, что находится в квартире. Удостоверьтесь, что он понимает найм, как это должно пониматься и как гласит закон, - передача жилого помещения нанимателю во владение и пользование за плату. Поэтому лучше всего принять квартиру и имущество по передаточному акту. Обсудив эти вопросы, приступайте к подписанию договора. Но здесь необходимо помнить, что любые сделки с недвижимостью вне правового поля чреваты серьезными последствиями. Договор найма жилого помещения хотя и не нуждается в нотариальном удостоверении и государственной регистрации, но в силу ст. 27 Жилищного кодекса Республики Беларусь он должен быть заключен в письменной форме и подписан обеими сторонами. В нем следует указать все обязательные пункты и те, которые вы считаете существенными: а) сумма ежемесячной оплаты и срок найма. Если вы останетесь жить в этой квартире и по истечении срока, договор необходимо продлить. Плата за жилье должна вноситься нанимателем в сроки, определенные договором, а если они не предусмотрены ежемесячно, не позднее, например, десятого числа следующего за прожитым месяца. б) кто будет оплачивать коммунальные услуги. в) обязательно оговорите ответственность хозяина за досрочное расторжение договора по его инициативе или повышение стоимости проживания - в этом случае он обязан выплатить неустойку или найти вам новое подходящее жилье. Если вдруг хозяин квартиры решит продавать ее, а срок действия договора найма не истек, выгнать вас из квартиры или пересмотреть условия договора не имеют права. При заключении договора в нем или в его приложении должно быть сказано (желательно подробно) об оборудовании квартиры (газовая плита, ванна, раковина, мебель, предметы домашнего обихода и др. имущество). При съеме квартиры лучше не связываться с поднаймом (субарендой), то есть с ситуацией, когда сдающий вам квартиру сам ее у кого-либо снимает. В этих случаях весьма сложно застраховаться от мошенничества: ведь никто не знает, скольким людям субарендатор может одновременно эту квартиру сдать и где его потом искать. Как искать жилье? Как показывает практика, лучший способ поиска жилья - кинуть клич через родственников, знакомых, коллег по работе. Если повезет - скорее всего, вы не будете иметь проблем с арендованным жильем, к тому же у вас появится возможность платить за него ниже рыночной стоимости. Можно обратиться к специализированным газетам и Интернету (просмотр и размещение объявлений на всевозможных сайтах). Однако, к сожалению, в обоих случаях преобладает информация от агентств недвижимости, и подавляющее большинство объявлений, которые вы найдете, размещено именно ими. Даже если там написано "Сдам свою квартиру". Еще можно расклеивать объявления самим. Только не размещайте их около метро, автобусных остановок и крупных универсамов, написав текст небрежным почерком от руки. Дело в том, что именно такие способы практикуют мошенники. Вешайте свои творения на подъездах в спальных районах, на досках объявлений внутри кварталов, но не забывайте: ваше объявление провисит максимум день - потом его снимут дворники. И, наконец, если напрямую снять квартиру не получилось, остается одна дорога - к посредникам. В столице работает порядка 100 риэлтерских компаний, и многие из них занимаются арендой жилья. Но если вы решили обратиться в агентство, надо помнить, что не все агентства работают одинаково хорошо. Несмотря на ужесточение требований, предъявляемых к работе риэлтерских компаний, все же существуют агентства, которые обещают "срочно" сдать квартиру по "низким" ценам. Вы приезжаете в агентство, оплачиваете 120 тыс.рублей и получаете взамен список сдающихся в аренду квартир, которые находятся в базе данных агентства. Те, кто обращался в такие агентства, категорически не рекомендуют искать квартиру по такой схеме - заключить сделку и снять желаемую квартиру не удастся: либо выяснится, что она уже давно сдана, либо вообще не сдается, либо ее хозяин никогда не поднимет трубку. Лично вами в компании никто заниматься не будет. Денег вам никто не вернет. Вам просто скажут, что «услугу предоставляли», а форс-мажор – это не их вина. Прозвоном квартир из этого списка в агентстве никто не занимается. А, как известно, квартира может быть сдана в течение нескольких часов. Обратим внимание и на то, что многие такие риэлтерские компании на своих Интернет-сайтах имеют страничку «Аренда квартир». Здесь также можно найти квартиры по ценам, гораздо ниже среднерыночных. Но опять же, если вас заинтересует какая-либо из этих квартир, в агентстве недвижимости ничего вразумительного о ней вам никто не скажет. Скорее всего вы услышите ответ: «Не смотрите и не ищите квартиру в этом списке, список на сайте диспетчер не обновляет, приезжайте, платите деньги и получайте информацию или подавайте заявку и платите по факту заселения». Другой, более перспективный вариант поиска квартиры - это работа с агентствами, получающими оплату по факту заселения. Схема работы такова: вы звоните в агентство и говорите, какая именно квартира или комната и где вам нужна, указываете приемлемую цену. Агент ищет подходящую квартиру и предлагает вам. Вы выезжаете с агентом, смотрите квартиру, и если удастся достичь договоренностей с хозяином квартиры, подписываете договор с агентством и оплачиваете его услугу. Сегодня стоимость услуги составляет в среднем 350 тыс.рублей. Но здесь сделаем маленькое отступление. Все это – в идеале. На самом же деле все может быть совсем не так. Конечно, если вы согласны платить за аренду квартиры максимальную цену предложения, а, как правило, именно по таким ценам и выставляют на рынок свои квартиры собственники, то здесь проблем может и не быть. Такие квартиры могут «зависать» в агентствах надолго – на них еще нужно найти соответствующего арендатора. А большинство наших граждан все-таки стремится снять квартиры по цене ниже средней. И такие квартиры в агентствах иногда появляются. Как говорят агенты, хозяева квартир просто не ориентируются в ценах. Это может быть и квартира пониженных потребительских качеств. Например, сегодня в г.Минске средняя цена однокомнатной квартиры в таких спальных районах, как Уручье, Зеленый Луг, Кунцевщина, Сухарево, Запад, Малиновка, Юго-Запад составляет порядка 230-250 долл., в Курасовщине, Лошице, Серебрянке, Чижовке, районе улиц Ангарская и Герасименко – 230 долл. Это самые низкие среднерыночные цены в городе. И если вы дадите заявку и будете ждать квартиру по цене ниже среднерыночной, то должны быть ко всему. В любое время (а это может быть и поздний вечер) вам будут звонить разные агенты из агентства и предлагать квартиры. При этом вы наверняка услышите фразы: «срочно выезжайте», «за квартирой около подъезда через полчаса выстроится очередь, потому что таких цен в городе нет», «хозяйке срочно надо сдать квартиру», «максимум через час вы должны быть по адресу…., потому что хозяин в 14.00 уезжает» и т.д. Всех вариантов просто не перечесть. Вы берете такси, выезжаете. И тут вам звонят, что все отменяется, квартира уже сдана. Это в лучшем случае. А то можно и у подъезда в ожидании агента простоять не один час. Понятно, что «волка ноги кормят». Может, потом перед вами и извинятся, но денег за такси и за моральный ущерб уж точно никто не вернет. В этой связи у любого здравомыслящего человека возникает вопрос: так что же входит в стоимость услуги агентства? А это ни много ни мало 350 тыс.рублей. Где факт заселения? А как можно на ходу, в спешке время составить договор с посредником, оплатить ему услугу, оговорить все детали с собственником, проверить друг у друга документы, не говоря уже о том, что составить договор аренды, где агент, как известно, должен быть первым помощником и советчиком как для будущего «квартиранта», так и для арендодателя? Все повисает в воздухе. Или другой вариант. Вы договариваетесь с хозяином о найме квартиры, платите ему задаток, рассчитываетесь с агентством. А через несколько дней вам звонит хозяин и говорит, что передумал сдавать квартиру. А с агентством вы уже рассчитались. Поэтому правильнее было бы оплачивать услуги агентства после заключения договора аренды. Ведь риэлтерская услуга подразумевает не только информационное обслуживание и подбор варианта квартиры, но и заключение договора. Работа с «черным» маклером - третий вариант поиска квартиры. Но если агент работает «под крышей» агентства, несет какую-то ответственность за свою работу, если, конечно, это солидное агентство, то «черный» маклер работают в одиночку, как правило, на домашнем телефоне, без документов, с ограниченным количеством информации. Никаких договоров он не заключает, поэтому и претензий предъявлять будет некому. Причем «черные» маклеры, как правило, имеют «круговую поруку»: связаны с другими такими же маклерами, помогают друг другу в поиске клиентов. Вас будут уговаривать быстро соглашаться на любые варианты. Кроме того, они зачастую работают с неблагополучными жильцами и квартирами с сомнительными документами. В этом случае вы можете попасть в очень неприятную ситуацию. Мы попытались хотя бы коротко рассказать о национальных особенностях найма жилья. Какой из предложенных вариантов выберите вы? Наверное, правильнее будет задействовать все варианты. Но какой вариант вы бы не выбрали, не теряйте бдительности и держите «ухо востро». Елена МАСЛОВСКАЯ. Источник: Недвижимость Белоруссии